Spring til indhold
Drop Lokalplan 474 Dråby Strand · Syddjurs Kommune Lav et høringssvar inden 16. december

Hvad planen tillader

Denne side gennemgår, hvad Forslag til Lokalplan 474 konkret giver lov til. Vi holder os til planens egen tekst.

En Lokalplan En lokalplan er kommunens detaljerede regler for, hvad der må bygges på et bestemt område. Den er bindende for grundejerne, når byrådet har vedtaget den endeligt. Se ordbogen har to dele. Bestemmelserne (§ 1 til § 18) er bindende for grundejerne, når planen er vedtaget. Redegørelsen forklarer planen og kommunens hensigter, men den binder ikke. Når vi skriver “redegørelsen”, er det altså hensigt og ikke regel. Planen er lige nu et forslag i høring til den 16.12.2026. Byrådet kan ændre den, før den vedtages.

Antal huse og område

Planen tillader højst 108 sommerhuse (§ 3.2). Området er ca. 16 ha stort og ligger syd for Dråby Strandvej, øst for Karlsbjergvej og nord for det eksisterende sommerhusområde. Hjuldampervej deler området i to næsten lige store dele. Området må kun bruges til sommerhusområde (§ 3.1). Planen udlægger 108 byggefelter, og al bebyggelse skal ligge inden for dem (§ 6.4).

Formål og anvendelse (§ 1 og § 3) er planens principper. Kommunen kan ikke give dispensation fra dem. Ændringer kræver en ny lokalplan. Det skriver planen selv i noten til § 1.

Husenes størrelse

Hvert byggefelt må bebygges med op til 230 m² (§ 6.3). Selve sommerhuset må være op til 180 m², og kælder tæller med. Dertil kommer Sekundær bebyggelse Sekundær bebyggelse er de små bygninger ud over selve huset, fx udhus, carport og overdækket terrasse. Lokalplaner sætter ofte en særskilt grænse for dem. Se ordbogen på op til 50 m², for eksempel anneks, carport eller udhus. Redegørelsen oplyser desuden, at der kan anlægges terrasse på op til 45 m². En træterrasse kan dog være op til 100 m². Terrasser må kun ligge inden for byggefeltet og højst 0,75 m over terræn (§ 9.4).

Planen fastsætter ingen Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten siger, hvor stor en del af grundens areal der må bebygges, målt i etageareal. Jo lavere procent, jo mere luft mellem husene. Se ordbogen, fordi den i stedet sætter et loft i kvadratmeter pr. byggefelt. Redegørelsen regner selv om og kommer til en bebyggelsesprocent på 15 ved mindstegrunden. Det er det maksimum, kommuneplanen tillader for området.

Grunde og afstande

Grunde skal være mindst 1.200 m² (§ 4.1). Grundens andel af fællesarealer må tælles med, dog ikke de grønne kiler. Byggefelterne kan udstykkes som selvstændige grunde (§ 4.3). Derfor tillader planen, at man bygger helt ud til skel mellem byggefelt og fællesareal (§ 6.4).

Byggefelterne skal ligge mindst 10 m fra hinanden (§ 6.5). Til sommerhuse og boliger uden for planområdet skal der være mindst 5 m. Redegørelsen beskriver husene som “spredt i terrænet” i et stort fælles grønt areal.

Højde og etager

Husene må kun have én etage (§ 6.1). Den højeste del af en bygning må være 5,0 m (§ 6.2). Én af facaderne må højst være 3 m høj. Skorstene og antenner må rage op til 1,2 m over bygningens højeste punkt.

Materialer og farver

Facaderne skal være i træ (§ 7.1). Mindre dele, for eksempel skorstene, må være i tegl eller puds, dog højst 20 % af en facade. Træet må stå ubehandlet eller med en gennemsigtig behandling, hvor åretegningen kan ses (§ 7.3). Dækkende maling er ikke tilladt. Planen oplister otte tilladte farvetoner fra brun umbra over varm grå til gylden okker (§ 7.4). Vinduer og døre skal følge facadens farve eller være hvide (§ 7.6). Blanke materialer med et glanstal over 30 er forbudt (§ 7.7).

Tage skal være sorte eller mørke med mindst 70 % sort (§ 7.9). De skal være saddeltage eller have ensidig hældning (§ 7.8). Grønne tage med græs eller sedum er også tilladt. Solceller må kun ligge på taget, parallelt med tagfladen og samlet i rektangler (§ 12.9 og § 12.10). Alt inden for ét byggefelt skal fremstå med samme materialer, farver og tagform (§ 7.2 og § 7.10).

Veje, stier og parkering

Området skal have vejadgang fra Karlsbjergvej, Hjuldampervej og Dråby Strandvej (§ 5.1). En ny stamvej går gennem området fra Karlsbjergvej til Dråby Strandvej. Den krydser Hjuldampervej på en hævet flade, der skal dæmpe farten (§ 5.6). Stamvej og stikveje skal udlægges i 8,5 m bredde. Kørebanen skal være mindst 5,5 m (§ 5.4). Alle veje skal være grus eller stenmel. Fra vejene fører tilkørsler ind til klynger på op til seks sommerhuse. Ingen grund må have egen indkørsel direkte fra Hjuldampervej eller Karlsbjergvej (§ 5.5).

Hovedstien skal udlægges i mindst 3 m bredde (§ 5.7). Den faste belægning skal være mindst 1,8 m bred. Andre stier må kun være trampestier uden belægning (§ 5.8). Der skal være mindst 2 parkeringspladser ved hvert sommerhus (§ 5.9). Pladserne skal være græs, græsarmering, stenmel eller grus.

Planen regulerer kun vejene inde i området. Den siger intet om Dråby Strandvej uden for området, om vejen gennem Dråby by eller om cykelsti. Det er hensigten, at vejene bliver private fællesveje, som grundejerforeningen skal vedligeholde.

Grønne arealer, beplantning og hegn

Mindst 4 % af området skal være fælles opholdsareal (§ 9.1). Arealer, der ikke bruges til veje, stier, parkering eller regnvandsanlæg, skal fremstå som natur (§ 9.2). Planen udlægger tre grønne kiler langs områdets kanter på mellem 10 m og 15 m i bredden (§ 3.4). Langs Dråby Strandvej skal to kiler holdes fri for bebyggelse for at bevare udsigten mod kysten (§ 3.5 og § 3.6). Den ene er mindst 45 m bred. Den anden er mindst 90 m bred.

Beplantning skal være egnskarakteristiske arter som hvidtjørn, hyld, hassel, havtorn, slåen og skovfyr (§ 9.10). Invasive arter som rynket rose og bjergfyr er forbudt (§ 9.11). Hegn må kun stå inden for byggefeltet og må ikke omkranse hele feltet (§ 9.7). Faste hegn må være højst 1,5 m og skal være træ (§ 9.8).

Veje, stier og fællesarealer må ikke belyses (§ 9.12). Lys må kun sidde på husenes facader og skal pege nedad (§ 9.13). Både over 5 m, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke stå udendørs (§ 9.14).

Udendørs spa, vildmarksbad og trampoliner er tilladt, når de står inden for byggefeltet (§ 9.5). Indendørs pool nævnes ikke i planen. Det er dermed hverken tilladt eller forbudt af lokalplanen, men styres af byggeloven. Planjurist bør vurdere.

Terræn

Terrænet må kun ændres med plus eller minus 0,5 m efter byggemodningen (§ 10.1). Omkring byggefelterne er der en zone på 2,5 m, hvor huset må indpasses i landskabet (§ 10.3). Støttemure er forbudt. Undtaget er regnvandsanlæg og de jordvolde, der skjuler affaldsbeholdere.

Spildevand

Spildevand er det punkt, hvor planen siger mindst og forudsætter mest. Området er ikke med i kommunens Spildevandsplan 2022-2025. Planen tillader, at der bygges fælles Minirenseanlæg Et minirenseanlæg er et lille renseanlæg til en eller nogle få ejendomme uden kloak. Det renser spildevandet, som derefter typisk ledes ud i jorden eller et vandløb. Se ordbogen for hver 2-6 sommerhuse (§ 12.5). Redegørelsen beskriver, at det rensede vand ledes til faskine og nedsives i jorden. Husene må ikke tages i brug, før de er tilsluttet et minirenseanlæg (§ 15.6). Redegørelsen skriver direkte: “Lokalplanen regulerer ikke afledning af spildevand”.

Minirenseanlæggene kræver et tillæg til spildevandsplanen og et spildevandslav, som ejerne skal drive. Ingen af delene findes endnu. Byrådet tilføjede den 16.9.2026, at “andre løsninger til spildevandshåndtering end klyngeminirenseanlæggene skal være mulige”. Kun redegørelsen blev rettet. Paragrafferne om minirenseanlæg står uændrede i det offentliggjorte forslag. En mail fra kommunen fra september 2024, som er fremkommet ved Aktindsigt Aktindsigt er din ret til at se dokumenterne i en offentlig sag, fx mails og notater mellem kommunen og en bygherre. Kommunen skal normalt svare inden 7 arbejdsdage. Se ordbogen, viser desuden, at spildevandsplanen forbyder minirenseanlæg i sommerhusområder. Kommunen har accepteret fælles anlæg som undtagelse. Planen nævner hverken forbuddet eller undtagelsen.

Regnvand

Regnvand skal håndteres lokalt i grøfter, regnbede og lavninger (§ 12.3 og § 12.4). Anlæggene skal se ud som naturlige landskabselementer. Redegørelsen henviser til en vandhåndteringsplan, der viser, at jorden er egnet til Nedsivning Nedsivning betyder, at renset spildevand eller regnvand ledes ned i jorden i stedet for i en kloak. Det kræver, at jorden er egnet, og at grundvandet ikke tager skade. Se ordbogen. Hverdagsregn op til en 10-årshændelse kan ifølge planen håndteres inde i området. Lavningerne langs Dråby Strandvej forventes kun at blive fyldt ved en 100-årshændelse. Vigtigt: undersøgelsen gælder regnvand, ikke spildevand.

Drikkevand og el

Området får vand fra Boeslum Bakker Vandværk og el fra Konstant Net (redegørelsen). Vandværket har en fordelerstation på en af matriklerne, og en tinglyst adgangsvej til den skal bevares. Området ligger i vandværkets Drikkevandsopland Et drikkevandsopland er det område, hvor regnen siver ned og bliver til det grundvand, et vandværk pumper op. Forurening i oplandet kan ende i drikkevandet. Se ordbogen, og planen skriver, at der er terrænnært grundvand. Kommunen vurderer alligevel, at sommerhuse ikke udgør en risiko for grundvandet. Den peger på, at marken ikke længere bruges til intensivt landbrug. Husene skal være tilsluttet vand og el, før de tages i brug (§ 15.5).

Affald

Affaldsbeholdere skal stå ved fælles renovationspunkter for højst 3 sommerhuse (§ 12.7). Punkterne skal ligge langs tilkørslen og skjules af jordvolde, beplantning eller træhegn (§ 12.8). Jordvolde må være op til 1,0 m høje.

Hvem skal drive området

Alle ejere skal være medlem af en grundejerforening (§ 14.1). Den skal oprettes, når byrådet kræver det, dog senest når halvdelen af grundene er solgt (§ 14.2). Foreningen skal drive og vedligeholde fælles veje, stier, friarealer og fællesanlæg (§ 14.3). Kommunen skal godkende vedtægterne (§ 14.5). Kommunen kan kræve, at foreningen optager medlemmer fra naboområder eller lægges sammen med nabo-foreninger (§ 14.6). Spildevandslavet er en særskilt forening, som skal godkendes politisk via et spildevandsplantillæg.

Hvad planen ikke regulerer

En lokalplan kan ifølge planloven ikke bestemme, hvem der ejer husene, eller om de udlejes. Planen sætter ingen grænse for antal sengepladser eller gæster pr. hus. Den siger intet om trafik uden for området. Den kræver ingen cykelsti mellem Dråby og Dråby Strand. Den forbyder ikke opvarmede pools. Hvis byrådet vil regulere nogle af disse forhold, skal det ske med andre redskaber end lokalplanen, for eksempel en udbygningsaftale. Planjurist bør vurdere, hvad der kan kræves.

Bindende eller hensigt

Bindende efter vedtagelse: antal (§ 3.2), størrelse (§ 6.3), højde (§ 6.1 og § 6.2), grundstørrelse (§ 4.1), materialer (§ 7), veje og parkering (§ 5), beplantning og lys (§ 9), minirenseanlæg som forudsætning (§ 15.6) og grundejerforening (§ 14).

Kun hensigt: udlejningsmodel, offentlig adgang til stier, visualiseringer, trafikløsninger uden for området og kloak som alternativ. Mange bestemmelser henviser til kortbilag “i princippet”. Det giver bygherren et spillerum, som en planjurist bør vurdere.

Fra planen blev offentliggjort gælder midlertidige retsvirkninger (§ 18). Ejerne må ikke bygge eller grave på en måde, der foregriber planen. Det gælder i højst 1 år.

Sammenligning med husene i området

Formanden for Grundejerforeningen Dråby Strand oplyser, at de eksisterende sommerhuse i området er på 50-70 m². Det tal er kun belagt i medierne. Landsgennemsnittet for et sommerhus var 78,9 m² i 2020 ifølge BBR-tal, som vi kun har fra sekundære kilder.

En statslig arbejdsgruppe kunne i 2022 ikke blive enige om, hvornår et sommerhus er “stort”. Spændet gik fra 180 m² til 300 m². De 180 m² i Lokalplan 474 ligger altså i den nederste ende af statens egen diskussion. Udvalgsformand Kasper Kolstrup Møller (C) henviser til, at bygningsreglementet bruger 180 m² som udgangspunkt. Begge dele er rigtige. Samtidig er 230 m² pr. grund omkring tre gange så meget som nabohusene. Vi skriver derfor “store sommerhuse” og ikke “kæmpesommerhuse”.

Radikale Venstre foreslog ved byrådsmødet en bebyggelsesprocent på 10. Det er kun gengivet i Din Avis.

Opdateret